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【转载】杨澜访谈录:楼市要过一段苦日子  

2014-07-13 17:31:02|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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杨澜访谈录:楼市要过一段苦日子 - 杨澜 - 杨澜

经济学家:李稻葵

 

杨澜访谈录:楼市要过一段苦日子 - 杨澜 - 杨澜
万科副总裁-总经理-毛大庆

 

  过去十年,房地产作为我国经济的支柱型产业,一举一动备受人们关注。


  而在今年,一向火热的房地产市场却出现了降价潮。楼市为何“冷风过境”?究竟是“俯卧撑”还是“真拐点”?日前,清华大学经济管理学院教授,中国与世界经济研究中心主任李稻葵、房地产龙头企业万科副总裁毛大庆做客《杨澜访谈录》,就房地产行业目前遭遇“寒冬”状况以及未来走势做了相关分析。


  李稻葵认为,“让子弹飞一会儿”,有利于整体经济的健康发展。毛大庆则表示,房地产“不可能是一个永远没完没了涨价的产品”,开发商要学会依靠市场去调节平衡。


  楼市将走缓 但不会崩盘


  今年5月,就在楼市走向尚不明朗之际,一篇关于《万科副总裁毛大庆在某内部沙龙的发言稿》在网络上广泛流传。其“看空”言论,一经媒体曝光,立即引起热议。


  在《杨澜访谈录》,毛大庆首次对这一讲话进行正面回应。他表示,目前楼市的下行是“一种消化不良的状态”,一方面是市场吃撑了。在过去的3年,政府强调控之后,一大批投资去了20、30个城市相对调控偏弱的城市,因而形成了一个非常大的房屋供应量,“超过了这个城市在阶段性的需求量”。而另一方面则是未来的房价上涨的空间被提前透支了。这种情况主要发生在以北京为首的十几个中国房地产最火热的城市。土地价格迅速的增长,从而过早的透支了房价上涨的空间。


  李稻葵对楼市走势持相似的看法。李稻葵认为,2008年楼市下降后又反弹,背后是强烈的经济周期的因素在带动。而这一次,从投资的不同的渠道,到整个老百姓的基本的住房需求的满足的格局已经发生了变化。未来十年里,虽然房地产依旧“是一个支柱行业。百姓以后生活的改善,城市的发展,还是得要靠房地产,但是格局不一样了,“房地产的增长速度,包括开发量和价格增长速度将走缓。”


  北京的“房子”是“面子”


  在网上传出的毛大庆内部演讲中,毛大庆还提到,全国楼市看得很清楚,会进入一个下行通道,但唯独北京“看不懂”。


  在他看来,由于北京软实力非常强,很多优质资源高度集中。因此,“到北京买房买的不是房子,买的是强占优势资源的权利” 。“它买的就是一种心理需求,买的包括面子,包括尊严,包括这种生活的未来得这种儿女的地位。”他认为北京的房子承载了过多除了居住之外的功能。所以房价无法用普通的物品的定价去定价。


  人口结构变化将影响未来房地产市场


  据统计,到2028-2033年间,我国六十岁以上人口将达到4亿。这意味着,不到二十年后,我国将出现7亿人口养7亿人口的局面。


  当老龄化的占比提升时,初次购买、刚性需求会发生变化,因此房地产的消费也会改变。而如今“产业结构转型和老龄化在赛跑”。到了老龄化阶段,大宗的,大量的住宅消费,需求量会下降。住宅消费会达到一个稳定状态。毛大庆表示: “不要永远指望说房价涨个没完没了,房子一定是一个永远都需要购买的房子,但是它不可能是一个永远没完没了涨价的产品”。


  微刺激 还沉得住气吗


  相比往年不同的是,面对这一次房地产市场下行,中央并没有像过去一样出台强刺激政策,而是通过棚户区改造、推行保障房等措施,进行“微刺激”。


  对于此次政府的“不作为”,李稻葵表示,这是依靠市场调节的真正开端。他认为前面十年,由于房价增长速度过快,政府使用了强调控政策去尽快制止这些矛盾,但“长期强调控掩盖了真实的市场现象,同时还刺激了一些非正常性的需求”。


  李稻葵通过对几个二线城市的研究,认为金融方面的情况并没有想像中的严峻。总体上来说,地方财政还比较稳健。各个省自身会进行协调,从而避免单个的市对银行或者信托出现违约现象。第二,政府手里面还有各种各样的资金,还有腾挪的空间。


  因此,李稻葵认为,政府能够沉得住气,不会因为短暂的房地产下行引起GDP增长缓慢以及地方政府债务偿还出现问题等再次出台强调控政策。


  政策期待:让子弹飞一会儿


  过去十年,房地产行业快速增长。对此李稻葵表示,在房价高涨的时候,最难受的是年轻人。因为收入追不上增长速度。因此,当房价不像以前,每年以两位数字上涨的时候,他认为整体上人们心态会更加放松。


  对于这一次房地产中央政府的微调整,李认为,从开发商到政府,到地方政府,大家心态都较以前放松,都愿意“让子弹飞” 一段时间,不那么着急去控制它。部分地方曾经有些过头的行政控制手段,也因此能够往回减少一点。


  作为房地产业内人士,毛大庆则表示,市场需要大约两年的时间去寻找一个新的平衡点。而在这个过渡时间段内,开发商将会不可避免的过一段苦日子 。

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